Conseil pour un investissement locatif

Ne cédez pas aux sirènes d'un prix de vente particulièrement attractif si vous n'êtes pas certain de trouver des locataires.

La perle rare, c'est un appartement suffisamment bien situé pour être attirant, sans que le prix de vente atteigne des niveaux incompatibles avec une bonne rentabilité financière. Qu'est-ce qu'un logement locatif attractif ? "

C'est un logement dans un quartier où vous habiteriez vous-même

Les appartements qui attirent les locataires solvables, dans nos communes, sont ceux situés à proximité du métro et des commerces. Ainsi, les gens dépensent moins pour se loger qu'à Paris, tout en ayant l'impression d'y vivre, puisqu'en deux ou trois stations de métro, ils sont dans la capitale.

A proscrire : les logements trop éloignés des équipements et des transports, ou encore dans un environnement inspirant un sentiment d'insécurité. En revanche, le bon plan peut être de viser un quartier en devenir, où l'arrivée d'un moyen de transports en commun figure dans les plans d'aménagement par exemple, ou bien un quartier populaire un peu à l'abandon inscrit dans une Zac, où programmes neufs et équipements vont se développer, attribuant une nouvelle cote au secteur.

Créer une SCI ?

Quand on fait l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs, 2 scénarios sont possibles : l'achat en indivision, ou la constitution d'une société civile immobilière.

Les problèmes de l'indivision sont nombreux : la transmission est difficile, et en cas de désacord entre les indivisaires, la situation est très complexe à résoudre. En effet, toute décision relative au bien immobilier nécessite dans ce cas l'unanimité.

La SCI demande un minimum de formalisme. Une rédaction des statuts minutieuse doit être entreprise pour ne pas avoir de surprise. La souplesse est grande, mais cette forme sociale demande de la rigueur, un gérant doit être nommé, et la société a le devoir de tenir une comptabilité qu'elle devra remettre à l'administration à la fin de chaque exercice.La SCI doit aussi choisir son régime fiscal : l'option pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, chaque associé déclare le revenu perçu à hauteur de sa part dans le capital, et le problème classique survient lorsque la société a souscrit un emprunt. Les premières années, les intérêts d'emprunt représentent une charge déductible. Mais avec le temps, la part d'intérêt diminue, et les associés doivent supporter les loyers perçus sur leur feuille d'impôt personnelle. Dans de nombreux cas, il est plus intéressant d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Immobilier : l'achat comme investissement

L’immobilier est le placement préféré des Français. Il représente entre 60 et 65 % de notre patrimoine. Sur le long terme, la rentabilité d’un bien immobilier est toujours performante, grâce aux revenus qu’il procure et à la plus value effectuée au moment de la vente. Cet espoir de gain ne doit cependant pas être le seul élément de décision. Les sommes mises en jeu sont souvent importantes, une acquisition immobilière ne doit donc pas se faire à la légère.

Les revenus immobiliers sont évidement soumis à l’impôt, il existe cependant des dispositifs particuliers, le dispositif Borloo populaire, le dispositif Robien recentré pour investir dans le neuf, la loi Malraux pour les amateurs de vieilles pierres…vous pouvez disposer d’abattement ou de réduction d’impôt.

Sur ce blog, différents articles expliquent les dispositifs fiscaux mis en place.

Emprunt immobilier : la hausse des taux d'intérêt continue

Les hausses successives du taux directeur de la BCE ont de fâcheuses conséquences sur les capacités d'emprunt des candidats à la propriété.

Entre décembre 2005 et juin 2007, le taux directeur de la BCE est passé de 2% à 4%, avec pour conséquence une hausse notable des taux d'intérêt d'emprunt pour les particuliers candidats à la propriété.

Si les taux restent encore à des niveaux très intéressants pour les emprunteurs, il est très difficile de nier l'impact des hausses précédentes sur les taux d'intérêt d'emprunt. L'effet des récentes mesures fiscales lancées par le président Sarkozy devrait donner "un peu d'air" à un marché qui commençait à s'essouffler ces derniers temps. (voir l'article)

Immobilier : une surévaluation des prix en France et en Espagne (étude BNP-Paribas)

BNP Paribas vient de réaliser une étude visant à quantifier la surévaluation du marché immobilier en France (+20%), en Espagne (+50%) et aux Etats-Unis.

L'Etude conclue sur une surévaluation globale des prix de l'immobilier dans ces 3 pays, et nous apprend que l'Espagne montre les signes les plus marqués de surévaluation. La France est également touchée d'après l'étude par une forte surévaluation des prix. Les Etats-Unis par contre, semblent ne connaître qu'une surévaluation modérée, dissimulant toutefois de nombreuses disparités régionales.

Une période de réajustement semble donc fort probable.

Les auteurs du rapport ajoutent que la plupart des crédits en Espagne se font à taux variable. Par conséquent, les hausses de taux affectent aussi bien les acquéreurs potentiels que les ménages ayant contracté un emprunt. De plus, le taux d'endettement des ménages est plus élevé (environ 120% des revenus), ce qui laisse penser que la correction pourrait être plus violente en Espagne qu'en France.

A suivre...

Les détails du dispositif fiscal sur la déduction des intérets

Intérêts d'emprunt et résidence principale.

Le coup de pouce fiscal sur la résidence principale sera bien un crédit d'impôt. Il représentera 20 % des intérêts d'emprunt dans la limite d'un montant annuel d'intérêt « ne pouvant excéder » 3 750 euros pour un célibataire, 7 500 euros pour un couple sans enfant, plus 500 euros par personne à charge. Compte tenu de ce double plafonnement, un célibataire pourra donc réduire son impôt - ou toucher un chèque - de 750 euros par an, un couple sans enfant de 1 500 euros plus 100 euros de plus par personne à charge. Cette mesure, qui bénéficiera à tous les accédants, ne s'applique que sur les cinq premières années de la vie du prêt.

Loi Sarkosy ?

Projet Sarkosy sur l'emprunt immobilier

La déduction des intérêts d'emprunt - ou le crédit d'impôt pour les non-imposables - est certainement l'une des mesures auxquelles tient le plus Nicolas Sarkozy. « Je propose que l'on fasse de la France un pays de propriétaires», avait-il lancé le 14 janvier à la porte de Versailles. A l'heure actuelle, un peu plus de 56 % des ménages possèdent ou sont en train d'acquérir leur logement. Le chef de l'Etat est persuadé que le recours au crédit, inférieur ici à ce qu'il est ailleurs, permettra d'accroître cette proportion. Rappelons que jusqu'en 1996, un dispositif de réduction d'impôt à hauteur de 25 % des intérêts versés pendant cinq ans (remplacé par le taux à prêt zéro) était alors en place.

A ce jours, d'après les rumeurs du gouvernement, on peut tabler sur un projet de loi dont les grandes lignes seraient les suivantes :

- déduction des intérêts à hauteur de 20%.

- applicable pour tous les Français ayant un crédit sur leur logement principal.

Cette lois devrait permettre, selon le chef de l'état, de relancer la croissance en donnant du pouvoir d'achat aux Français. Dommage pour la croissance que 40% des produits manufacturés que nous consommons proviennent des importations.

Investir en Roumanie

Roumanie : les prix de l’immobilier en augmentation à Bucarest ?
[source : Adevarul] [Roumanie.com]

Le marché immobilier en Roumanie a eu un début d’année surprenant et différent de l’évolution des pays qui ont adhéré à l’Union Européenne en 2004 : ces pays ont enregistré une baisse de 25%, alors qu’en janvier 2007 (mois d’entrée de la Roumanie dans l’Union européenne) les prix en Roumanie ont augmenté de 20%. Certains disent que cette augmentation continuera encore.
„ Tant que la demande sera plus grande que l’offre, l’augmentation des prix se maintiendra, affirme Dorin Cojocaru, directeur exécutif de la Banque commerciale roumaine. Il affirme que ce marché va se stabiliser au fur et à mesure que le nombre de projets dans le bâtiment va croître, le prix de repère ou prix d’équilibre étant prévisible à court terme.
Ruxandra Cleciu, présidente de l’Association roumaine des agences immobilières, précise que les deux, voire les trois dernières années la demande sur le marché immobilier bucarestois était estimé à environ 60.000 logements, alors que l’offre actuelle n’atteint que 15.000 logements, dont la plupart se trouve en pleine construction.
[www.Roumanie.com]

Investir en Roumanie : une bonne affaire ? Possible, mais... Pour l'heure, mieux vaut aller voir sur place qu'elle est la réalité du marché.

Un conseil : fuir les pseudos agences immobilière du net qui propose des bon plans en Roumanie. Les prix que ces vendeurs proposent, sont entre 10% et 20% supérieur au marché local.

Attention aussi à la garantie d'achèvement pour l'investissment dans le neuf.