jeudi 27 mars 2008

Lettre de résiliation du bail

Premier exemple :

Lettre recommandée avec AR


Madame, Monsieur,

Je vous informe que j’entends mettre fin au bail que vous m’avez consenti le …, dans l’immeuble sis : …et qu’en conséquence, je quitterai les lieux dans trois mois à compter de la réception de la présente.

Je serai en mesure de vous rendre les clés le … et me tiens, par conséquent, à votre disposition pour l’établissement de l’état deslieux contradictoire.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de ma considération distinguée.
Second exemple :
Lettre recommandée avec AR
Madame, Monsieur,
Locataire du logement, sis ... que j'occupe actuellement en vertu d'un contrat de bail que nous avons conclu ensemble, je vous informe, par la présente, de mon intention de résilier le dit bail, conformément aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Je vous donne donc congé, lequel prendra effet, eu égard au délai de préavis de trois mois prévu par la loi, le ...

Pour le mois de ...je ne vous serai redevable que du loyer et des charges dues pour la période du ... au ...soit la somme de ...

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.

jeudi 13 mars 2008

Hausse ou baisse de l'immobilier en 2008 ? Pour répondre, retour sur les années 2006 et 2007

Je ne répondrai pas à la question du titre de billet dans ce message.
J'aimerai juste faire dans ce post, un petit retour en arrière sur ce que l'on pouvait lire dans la presse il ya un peu plus d'un an.

Pour commencer :
Article Capital.fr, décembre 2006 (article en bleu foncé)

L'institut Xerfi prévoit une baisse de l'immobilier de -25% pour 2010


Une étude percutante de l'institut Xerfi prédit une baisse des prix immobiliers de 25% d'ici 2010...Jusqu'ici, les "experts" prenaient des gants pour prédire le recul des prix...
Ainsi, en septembre, les analystes du BIPE avaient immédiatement assorti leur prévision baissière d'un commentaire rassurant ("Cela constitue bien un atterrissage en douceur").
Rien de tout cela chez l'Institut d'études économiques Xerfi, qui assure que "le point haut du cycle a été atteint" et "le retournement sera brutal".
"-25% à l'horizon 2010"
"Les prix de l’immobilier devraient, selon notre scénario, sensiblement refluer à partir de 2007, de l’ordre de 25% à l’horizon 2010", estime l'étude.
Son auteur, Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques sectorielles, détaille pour Capital.fr le calendrier de la baisse : "après une progression d'environ 10% cette année, nous voyons une baisse de 2% en moyenne annuelle pour 2007, puis un recul plus marqué les années suivantes, -13% en 2008, -8% en 2009 et -3% en 2010, qui sera le point bas du cycle.
" Peut-on parler de krach ? "
Pas réellement, car les -25% viennent après un doublement des prix, donc on reste sur des niveaux élevés. En revanche, pour ceux qui achètent maintenant, c'est vrai que la sanction risque d'être rude".
Ménages à bout d'endettement
Les arguments justifiant ce recul des prix sont connus : "on n'avait jamais vu une telle hausse par rapport à la tendance de long terme, autant à Paris qu'en province, et les ménages n'ont plus la capacité d'acheter. On arrive au bout du système des prêts à rallonge", explique Alexandre Mirlicourtois.
"Par ailleurs, les niveaux de mises en chantier sont élevés, avec près de 3 millions de logements construits ces 10 dernières années dans l'hexagone".
"Tout cela fait que nous ne croyons pas au scénario de l'atterrissage en douceur". D'ailleurs, aux Etats-Unis, "on ne parle plus d'un ralentissement de la hausse des prix, mais d'une baisse bien réelle"...

Edito Seloger.com, février 2008 (extrait du site en vert foncé)

Le marché immobilier résiste en France. Le début d’année confirme la tendance constatée, fin 2007, à savoir un engourdissement du marché immobilier et un atterrissage en douceur des prix des mises en vente. Dans de nombreuses villes de France, l’heure n’est pas à la baisse mais toujours à la stagnation du marché. En vitrine, les prix restent élevés. Ils progressent même ces trois derniers mois dans certaines villes comme Marseille (+ 0,8 %) ou Lille (+ 0,2 %). A Paris la hausse des prix se fait moins forte : + 7,6 % en glissement annuel contre 8,2 % le mois précédent. L’indice national des prix des mises en vente se stabilise en février enregistrant une variation quasi nulle : - 0,01% en un mois.

Ce que l'on peut en déduire ? Croire aux prévisions des instituts sur 3 ans, c'est comme croire à son horoscope tous les matins (c'est du vent, rien de plus).

Une chose est sûre actuellement : le marché stagne, la hausse des stocks dans le neuf augmente, les taux d'emprunts sont élévés, beaucoup de demandes de crédit immobilier sont refusées par les banques.

Ce que l'on peut prédire (sans trop se tromper) : une baisse des taux d'intérêts (actuellement très fort) pourrait relancer le secteur immobilier. Idéalement, une baisse des taux d'intérêts au mois de septembre pourrait permettre à des dosssiers refusés actuellement, de redevenir bon. Les stocks d'appartements neuf diminueront. Les ventes dans l'ancien devraient aussi repartir après la diminution des ventes de ce début d'annés. Le secteur pourrait ainsi repartir sur des bases un peu plus saines.

Pour finir, l'analyse SeLoger.com, février 2008, du secteur de l'immobilier Grand Ouest

Quelques fortes hausses des prix dans la région Grand Ouest.
Le baromètre SeLoger.com relève une progression des tarifs sur les trois derniers mois dans des villes comme Le Havre (+ 9,5 %), Rouen (+ 6,6 %), Quimper (+ 3,7 %) ou Saint-Brieuc (+ 4,6°). A Nantes, les vendeurs ont légèrement revu leurs prétentions à la hausse depuis décembre. Les transactions se réalisent sur la base de 2 833 euros le m² (+ 0,6 % depuis trois mois).
Rennes suit la tendance inverse avec une évolution négative de 0,6 % des prix depuis décembre. Caen, Vannes et Le Mans ont connu un mois de février plutôt calme.

Sur un an, deux villes se détachent nettement : Rennes enregistre une hausse de + 20,7 % et Le Mans progresse de + 19,7 %. Nantes et Vannes ferment la marche avec des baisses respectives de 1,6 % et 1,7 %.

mercredi 12 mars 2008

Mars 2008 : les prix de l'immobilier pour les Bouches-du-Rhone

Les prix du m² pour les Bouches-du-Rhône
APPARTEMENTSMAISON
Prix du mètre carré au 4e trim. 2007 Variation au 4e trim. 2006Prix du mètre carré au 4e trim. 2007 Variation au 4e trim. 2006
Aix en Provence (13090)3 8420,5%4 4554,5%
Aix en Provence (13100)4 1430,1%4 3650,8%
Allauch (13190)3 2974 020
Arles (13200)2 503-1,3%
Aubagne (13400)3 110-0,1%3 7579,6%
Cassis (13260)5 8605,9%
Cuges les Pins (13780)3 626
Fos sur Mer (13270)2 8410,9%
Gardanne (13120)3 219-1,5%
Istres (13800)2 616-6,3%3 006-0,1%
La Ciotat (13600)4 3744,5%4 500
Les Pennes Mirabeau (13170)3 7105,8%
Marignane (13700)2 4773 101-2,6%
Marseille (13)3 202-0,8%3 765-0,0%
Marseille 10ème (13010)2 8371,2%3 6775,8%
Marseille 11ème (13011)2 710-1,0%3 8213,0%
Marseille 12ème (13012)3 021-5,8%4 124
Marseille 13ème (13013)2 8152,5%3 624-2,2%
Marseille 14ème (13014)2 1883 048
Marseille 15ème (13015)2 1483 220
Marseille 16ème (13016)2 9323 396-1,8%
Marseille 1er (13001)2 697-3,2%
Marseille 2ème (13002)3 061-1,3%
Marseille 3ème (13003)2 268
Marseille 4ème (13004)2 7933,0%3 290
Marseille 5ème (13005)2 825-3,1%
Marseille 6ème (13006)3 2312,1%
Marseille 7ème (13007)3 6991,9%4 941
Marseille 8ème (13008)3 8261,0%4 760-0,6%
Marseille 9ème (13009)3 113-3,5%4 2447,6%
Martigues (13500)2 8386,5%3 455-5,2%
Miramas (13140)2 2502 834-1,5%
Plan de Cuques (13380)3 469
Port de Bouc (13110)3 053
Salon de Provence (13300)2 583-2,9%3 2161,9%
Trets (13530)3 309-3,4%
Vitrolles (13127)2 7673 071

lundi 10 mars 2008

L'actualité immobilière du mois de mars

+ Immobilier : prix stables mais négociés selon PAP

Les acquéreurs de biens immobiliers négocient de plus en plus les prix, Selon la dernière étude publiée par le Groupe Particulier à Particulier, janvier aura enregistré une très légère progression des prix, tandis que les acquéreurs négocient de plus en plus leurs offres. Au niveau des prix, l'indice PAP Immobilier a à peine progressé en janvier : + 0,83 % pour les appartements et + 0,66 % pour les maisons. En variation annuelle, la tendance est toujours à la stabilité (+ 1,68 % pour les appartements et + 0,36 % pour les maisons). « Le contexte immobilier international morose - crise de l'immobilier aux Etats-Unis, en Espagne, au Royaume-Uni - ne semble donc pas, pour l'instant, avoir un impact significatif sur les prix de l'immobilier français », indique l'étude.
- Hausse des stocks de logements neufs
Sur l'année 2007, les ventes de logements neufs ont atteint un niveau « jamais observé depuis 1985 » à 127 400 unités, selon les derniers chiffres publiés par le ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durable. Un performance qui masque cependant une quasi stagnation des ventes : la progression des ventes s'est limitée à 0,9 % l'an dernier, bien loin des augmentations de 20,8 % enregistrées en 2002-2003, et de 4 % en 2005-2006. De même, le nombre de permis de construire a fortement reculé (- 19,1 % entre novembre et janvier), ainsi que les mises en chantier qui reculent (- 7,1 %).

Le ministère indique que le stock de logements disponibles à la vente continue d'augmenter, à 102 600 logements, « chiffre qui n'avait jamais été atteint », et que les délais d'écoulement s'allongent. 2008 s'annonce donc difficile, d'autant que les chiffres de fin 2007 témoigne d'une chute de 12, 4 % des ventes de logements neufs par rapport à 2006.
Pour finir : la baisse des prix de l'immobilier en Europe vu par le Telegraph ici

mardi 4 mars 2008

Fin des tergiversations sur les intérêts d'emprunt immobilier

Le feuilleton de la déductibilité des intérêts d'emprunt pour achat d'une résidence principale touche à sa fin. (voir article "les échos" d'aujourd'hui ici).

Le crédit d'impôt instauré par la loi Tepa du mois d'août concerne bien les actes signés devant notaire à compter du 6 mai 2007, jour de l'élection de Nicolas Sarkozy.

Cette date est également à prendre en compte en cas d'achat d'un logement neuf en cours de construction, dès lors qu'a eu lieu la déclaration d'ouverture de chantier du programme immobilier ou de la maison individuelle.

Exemple de déduction des intérêts :

Economie d'impôts réalisée en 5 ans par une personne seule :

Taux hors assurance
4% 4,10% 4,20% 4,45%
Montant du prêt
15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
100.000 €
3456 3662 3747 3750
125.000 €
3750 3750
3750
3750
150.000 €
3750375037503750
175.000 €
3750375037503750
200.000 €
3750375037503750
250.000 €
3750375037503750
3000.000 €
3750375037503750

Economie d'impôts réalisée en 5 ans par un couple sans enfant :

Taux hors assurance
4% 4,10% 4,20% 4,45%
Montant du prêt
15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
100.000 €
3488 3751 3949 4262
125.000 €
4360 4689
4937
5328
150.000 €
6104656569117393
175.000 €
6912732474947500
200.000 €
7500750075007500
250.000 €
750075007500
7500
3000.000 €
7500750075007500

Economie d'impôts réalisée en 5 ans par un couple avec 2 enfants :

Taux hors assurance
4% 4,10% 4,20% 4,45%
Montant du prêt
15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
100.000 €
3488 3751 3949 4262
125.000 €
4360 4689
4937
5328
150.000 €
5232562759246394
175.000 €
6104656569117393
200.000 €
6976750378998414
250.000 €
826385008500
8500
3000.000 €
850085008500
8500

 
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