Conseil pour un investissement locatif

Ne cédez pas aux sirènes d'un prix de vente particulièrement attractif si vous n'êtes pas certain de trouver des locataires.

La perle rare, c'est un appartement suffisamment bien situé pour être attirant, sans que le prix de vente atteigne des niveaux incompatibles avec une bonne rentabilité financière. Qu'est-ce qu'un logement locatif attractif ? "

C'est un logement dans un quartier où vous habiteriez vous-même

Les appartements qui attirent les locataires solvables, dans nos communes, sont ceux situés à proximité du métro et des commerces. Ainsi, les gens dépensent moins pour se loger qu'à Paris, tout en ayant l'impression d'y vivre, puisqu'en deux ou trois stations de métro, ils sont dans la capitale.

A proscrire : les logements trop éloignés des équipements et des transports, ou encore dans un environnement inspirant un sentiment d'insécurité. En revanche, le bon plan peut être de viser un quartier en devenir, où l'arrivée d'un moyen de transports en commun figure dans les plans d'aménagement par exemple, ou bien un quartier populaire un peu à l'abandon inscrit dans une Zac, où programmes neufs et équipements vont se développer, attribuant une nouvelle cote au secteur.

Créer une SCI ?

Quand on fait l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs, 2 scénarios sont possibles : l'achat en indivision, ou la constitution d'une société civile immobilière.

Les problèmes de l'indivision sont nombreux : la transmission est difficile, et en cas de désacord entre les indivisaires, la situation est très complexe à résoudre. En effet, toute décision relative au bien immobilier nécessite dans ce cas l'unanimité.

La SCI demande un minimum de formalisme. Une rédaction des statuts minutieuse doit être entreprise pour ne pas avoir de surprise. La souplesse est grande, mais cette forme sociale demande de la rigueur, un gérant doit être nommé, et la société a le devoir de tenir une comptabilité qu'elle devra remettre à l'administration à la fin de chaque exercice.La SCI doit aussi choisir son régime fiscal : l'option pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, chaque associé déclare le revenu perçu à hauteur de sa part dans le capital, et le problème classique survient lorsque la société a souscrit un emprunt. Les premières années, les intérêts d'emprunt représentent une charge déductible. Mais avec le temps, la part d'intérêt diminue, et les associés doivent supporter les loyers perçus sur leur feuille d'impôt personnelle. Dans de nombreux cas, il est plus intéressant d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Immobilier : l'achat comme investissement

L’immobilier est le placement préféré des Français. Il représente entre 60 et 65 % de notre patrimoine. Sur le long terme, la rentabilité d’un bien immobilier est toujours performante, grâce aux revenus qu’il procure et à la plus value effectuée au moment de la vente. Cet espoir de gain ne doit cependant pas être le seul élément de décision. Les sommes mises en jeu sont souvent importantes, une acquisition immobilière ne doit donc pas se faire à la légère.

Les revenus immobiliers sont évidement soumis à l’impôt, il existe cependant des dispositifs particuliers, le dispositif Borloo populaire, le dispositif Robien recentré pour investir dans le neuf, la loi Malraux pour les amateurs de vieilles pierres…vous pouvez disposer d’abattement ou de réduction d’impôt.

Sur ce blog, différents articles expliquent les dispositifs fiscaux mis en place.

Emprunt immobilier : la hausse des taux d'intérêt continue

Les hausses successives du taux directeur de la BCE ont de fâcheuses conséquences sur les capacités d'emprunt des candidats à la propriété.

Entre décembre 2005 et juin 2007, le taux directeur de la BCE est passé de 2% à 4%, avec pour conséquence une hausse notable des taux d'intérêt d'emprunt pour les particuliers candidats à la propriété.

Si les taux restent encore à des niveaux très intéressants pour les emprunteurs, il est très difficile de nier l'impact des hausses précédentes sur les taux d'intérêt d'emprunt. L'effet des récentes mesures fiscales lancées par le président Sarkozy devrait donner "un peu d'air" à un marché qui commençait à s'essouffler ces derniers temps. (voir l'article)