Hausse ou baisse de l'immobilier en 2008 ? Pour répondre, retour sur les années 2006 et 2007

Je ne répondrai pas à la question du titre de billet dans ce message.
J'aimerai juste faire dans ce post, un petit retour en arrière sur ce que l'on pouvait lire dans la presse il ya un peu plus d'un an.

Pour commencer :
Article Capital.fr, décembre 2006 (article en bleu foncé)

L'institut Xerfi prévoit une baisse de l'immobilier de -25% pour 2010

Une étude percutante de l'institut Xerfi prédit une baisse des prix immobiliers de 25% d'ici 2010...Jusqu'ici, les "experts" prenaient des gants pour prédire le recul des prix...

Ainsi, en septembre, les analystes du BIPE avaient immédiatement assorti leur prévision baissière d'un commentaire rassurant ("Cela constitue bien un atterrissage en douceur").

Rien de tout cela chez l'Institut d'études économiques Xerfi, qui assure que "le point haut du cycle a été atteint" et "le retournement sera brutal".

"-25% à l'horizon 2010"

"Les prix de l’immobilier devraient, selon notre scénario, sensiblement refluer à partir de 2007, de l’ordre de 25% à l’horizon 2010", estime l'étude.

Son auteur, Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques sectorielles, détaille pour Capital.fr le calendrier de la baisse : "après une progression d'environ 10% cette année, nous voyons une baisse de 2% en moyenne annuelle pour 2007, puis un recul plus marqué les années suivantes, -13% en 2008, -8% en 2009 et -3% en 2010, qui sera le point bas du cycle.

" Peut-on parler de krach ? "

Pas réellement, car les -25% viennent après un doublement des prix, donc on reste sur des niveaux élevés. En revanche, pour ceux qui achètent maintenant, c'est vrai que la sanction risque d'être rude".

Ménages à bout d'endettement

Les arguments justifiant ce recul des prix sont connus : "on n'avait jamais vu une telle hausse par rapport à la tendance de long terme, autant à Paris qu'en province, et les ménages n'ont plus la capacité d'acheter. On arrive au bout du système des prêts à rallonge", explique Alexandre Mirlicourtois.

"Par ailleurs, les niveaux de mises en chantier sont élevés, avec près de 3 millions de logements construits ces 10 dernières années dans l'hexagone".

"Tout cela fait que nous ne croyons pas au scénario de l'atterrissage en douceur". D'ailleurs, aux Etats-Unis, "on ne parle plus d'un ralentissement de la hausse des prix, mais d'une baisse bien réelle"...

Edito Seloger.com, février 2008 (extrait du site en vert foncé)

Le marché immobilier résiste en France. Le début d’année confirme la tendance constatée, fin 2007, à savoir un engourdissement du marché immobilier et un atterrissage en douceur des prix des mises en vente. Dans de nombreuses villes de France, l’heure n’est pas à la baisse mais toujours à la stagnation du marché. En vitrine, les prix restent élevés. Ils progressent même ces trois derniers mois dans certaines villes comme Marseille (+ 0,8 %) ou Lille (+ 0,2 %). A Paris la hausse des prix se fait moins forte : + 7,6 % en glissement annuel contre 8,2 % le mois précédent. L’indice national des prix des mises en vente se stabilise en février enregistrant une variation quasi nulle : - 0,01% en un mois.

Ce que l'on peut en déduire ? Croire aux prévisions des instituts sur 3 ans, c'est comme croire à son horoscope tous les matins (c'est du vent, rien de plus).

Une chose est sûre actuellement : le marché stagne, la hausse des stocks dans le neuf augmente, les taux d'emprunts sont élévés, beaucoup de demandes de crédit immobilier sont refusées par les banques.

Ce que l'on peut prédire (sans trop se tromper) : une baisse des taux d'intérêts (actuellement très fort) pourrait relancer le secteur immobilier. Idéalement, une baisse des taux d'intérêts au mois de septembre pourrait permettre à des dosssiers refusés actuellement, de redevenir bon. Les stocks d'appartements neuf diminueront. Les ventes dans l'ancien devraient aussi repartir après la diminution des ventes de ce début d'annés. Le secteur pourrait ainsi repartir sur des bases un peu plus saines.

Pour finir, l'analyse SeLoger.com, février 2008, du secteur de l'immobilier Grand Ouest

Quelques fortes hausses des prix dans la région Grand Ouest.
Le baromètre SeLoger.com relève une progression des tarifs sur les trois derniers mois dans des villes comme Le Havre (+ 9,5 %), Rouen (+ 6,6 %), Quimper (+ 3,7 %) ou Saint-Brieuc (+ 4,6°). A Nantes, les vendeurs ont légèrement revu leurs prétentions à la hausse depuis décembre. Les transactions se réalisent sur la base de 2 833 euros le m² (+ 0,6 % depuis trois mois). Rennes suit la tendance inverse avec une évolution négative de 0,6 % des prix depuis décembre. Caen, Vannes et Le Mans ont connu un mois de février plutôt calme.

Sur un an, deux villes se détachent nettement : Rennes enregistre une hausse de + 20,7 % et Le Mans progresse de + 19,7 %. Nantes et Vannes ferment la marche avec des baisses respectives de 1,6 % et 1,7 %.