Le Locatif Ancien

Dispositif

Depuis 1993, les propriétaires-bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux.
Fiscalité : le propriétaire de l’immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier.Celui-ci est alors imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros. Ce déficit est reportable pendant cinq ans. Toutefois les intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers et ce pendant 10 ans.

Obligations

Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Les dépenses d’amélioration doivent concerner les locaux d’habitation. Celles relatives aux travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne bénéficient pas de cet avantage fiscal. Pour bénéficier de l'imputation sur le revenu global, il faut que le propriétaire loue l'immeuble pendant au moins trois ans.

Contribuables concernés

Imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux : concerne l’ensemble des investisseurs ayant des revenus fonciers qui souhaitent rénover leur patrimoine pierre tout en bénéficiant d’allégements fiscaux.

Le régime du Micro Foncier

Dispositif

Il concerne les contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 euros. Ce régime d’imposition est toutefois uniquement réservé aux contribuables qui perçoivent des revenus imposables selon le régime de droit commun.
Fiscalité : les personnes qui optent pour le régime du micro foncier bénéficient d’un abattement de 40 %. Cet abattement forfaitaire est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut.

Obligations

Les propriétaires bailleurs sont tenus de disposer d’un revenu foncier brut annuel inférieur à 15 000 euros. En outre, cette option est automatiquement prise pour une durée de trois ans. Elle est irrévocable sauf cas particulier tel que le changement de locataire en cours d’option. Cette renonciation doit être notifiée à l’administration en même temps que la déclaration de revenus au cours de laquelle l’événement est intervenu.

Contribuables concernés

Tout type de contribuable disposant de revenus fonciers, dans la mesure où ceux-ci sont inférieurs à 15 000 euros brut annuels

LMP/LMNP

LMP : Location Meublée Professionnelle
LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

Principe

Mise à la location de biens immobiliers meublés. Activité assimilée à une activité commerciale, elle entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).Nous n’aborderons que la partie concernant l’imposition au bénéfice réel simplifié et normal.
• Bénéfice réel simplifié applicable pour les entreprises dont les recettes sont comprises entre 76 300 € et 763 000 €.
• Bénéfice réel normal applicable pour les entreprises dont les recettes sont supérieures à 763 000 €.
• Le bénéfice imposable est constitué des recettes locatives moins la totalité des charges d’exploitation (travaux de rénovation, gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt).

Conditions et Fiscalité en cas de déficits

Loueur en Meublé Professionnel :
• Inscription au Registre du Commerce et de Sociétés (RCS).
• Les recettes doivent être supérieures à 23 000 € ou représenter plus de 50% de la totalité des revenus.
• Les déficits sont entièrement déductibles du revenu global.

Loueur en Meublé Non Professionnel :
• Non inscrit au RCS.
• Les recettes doivent être inférieures à 23 000 € et représenter moins de 50% de la totalité des revenus.
• Les déficits sont déductibles des revenus de même nature de la même année ou des 5 années suivantes.

Impôt de Solidarité sur la Fortune

Depuis la loi de finance pour1999, ne sont exonérés d’ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50% de leurs revenus.

ZRR - Demessine

Principe

Acquisition par une personne physique ou une société transparente d’un bien immobilier neuf destiné à la location dans une Résidence de Tourisme Classée (RTC) se trouvant dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).

Fiscalité

Réduction d’impôt de :
• 25% du montant de l’investissement total étalé sur 6 ans.Le plafond de l’investissement pris en compte est de 50 000 € HT pour un célibataire, 100 000 € HT pour un couple soumis à imposition commune.
• Récupération de la TVA.Déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de l’opération
• 6% pendant 9 ans.
• 14% au delà.

Obligations et conditions

• Le logement doit obligatoirement être loué nu à l’exploitant de la résidence pendant neuf ans.
• Le propriétaire peut, sous conditions, occuper le logement quelques semaines par an.
• Le bien ne peut être vendu ou cédé sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Monuments historiques

Principe

Déduction des charges liées à la possession d’un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Fiscalité

L’immeuble produit des revenus (locatifs) et n’est pas occupé par le propriétaire :
• Imputation des charges foncières (travaux de rénovation, gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) sur le revenu foncier.
• Si il y a déficit, celui-ci est totalement déductible du revenu global, sans limitation de montant.L’immeuble produit des revenus (locatifs ou autres) et est occupé par le propriétaire :
• Imputation des charges foncières (travaux de rénovation, gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) se reportant à la partie occupée par le propriétaire sur le revenu global.
• Imputation des charges foncières (travaux de rénovation, gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) se reportant au reste de l’immeuble sur le revenu foncier.
• Si il y a déficit, celui-ci est totalement déductible du revenu global, sans limitation de montant.Obligations et conditions
• Le logement doit obligatoirement être loué nu pendant une période minimum de 6 ans.

Loi Girardin

Principe

Les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM-TOM peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des investissements réalisés directement ou par voie de souscription en Outre Mer. Cela concerne les investissements réalisés entre le 1 janvier 2004 et le 31 décembre 2017.

Investissements concernés

• Acquisition ou construction de logement neuf.
• Souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).• Financement de travaux réalisés dans des logements vétustes de plus de 40 ans. Ces travaux doivent être faits par une entreprise.
• Souscription de parts de SOFIOM (sociétés de financement de l’outre mer).• Souscription de parts de société de développement régional.

Fiscalité pour les logements

Réduction d’impôt de :
• 40% du montant de l’investissement total étalé sur 5 ans pour les biens mis en location en secteur libre, durée de l’engagement de location 5 ans.
• 50% du montant de l’investissement total étalé sur 5 ans pour les biens mis en location en secteur intermédiaire, durée de l’engagement de location 6 ans.

Des majorations supplémentaires de 10% (logements situé en zone urbaine sensible) et/ou 4% (logements équipés d’appareils de production d’énergie renouvelable) peuvent être accordées.

Loi MALRAUX

Principe
Acquisition d’un logement en secteur sauvegardé, pour lequel toutes les charges sont déductibles du revenu global, exception faite des intérêts d’emprunts qui sont déductibles des seuls revenus fonciers.

Le bien doit être un logement ancien situé soit :

• dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP)
• en secteur sauvegardé.

Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique et doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti.L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association Foncière Urbaine (AFU).

Fiscalité

• Déduction des dépenses (travaux de démolition, de rénovation, de reconstruction des parties démolies, de transformation en logement des combles greniers, frais de gestion, d’assurances, taxe foncière), sur le revenu global, sans limitation.
• Déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers.

Obligations et conditions
• Le logement doit obligatoirement être loué nu pendant une période minimum de 6 ans.

Loi Robien Recentré

Le dispositif Robien-recentré s’applique à tout investissement dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité réalisé à compter du 1er septembre 2006.

Avantages :
1) Amortissement de 50% de la valeur d’acquisition du bien sur 9 ans, soit 6% chaque année pendant 7ans puis 4% les deux années suivantes.
2) Déduction réelle de certaines charges (frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, taxes foncières, intérêts d’emprunt, primes d’assurance et frais de procédure).
3) Imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Investisseurs concernés : Contribuables dont l’imposition annuelle sur le revenu dépasse 2 500€.

Logements concernés :Immobilier d’habitation neuf ou réhabilité.

Principe : - Engagement à louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans à usage de résidence principale du locataire. - Possibilité de le louer à un ascendant ou descendant s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal. - Respecter les plafonds de loyer définis pour les 4 zones géographiques A, B1, B2 et C.

Zone A Agglomération parisienne, agglomération genevoise, Côte d’azur. 19,89 €/m2

Zone B1 23 agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres plus petites auxquelles s’ajoute la Corse 13,82 €/m2

Zone B2 Agglomération de 25 000 habitants, troisième couronne parisienne, littoral et zones frontalières 11,30 €/m2

Zone C Le reste du territoire 8,28 €/m2

Loi Borloo Populaire

La loi portant engagement national pour le logement a créé un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf : le « Borloo neuf » communément appelé « Borloo Populaire ».
Ce dispositif, applicable aux mêmes investissements que ceux éligibles au Robien-recentré est soumis à deux contraintes supplémentaires mais bénéficie, en contrepartie, d’avantages fiscaux plus importants.

1) Il est interdit de louer à un ascendant ou un descendant.

2) Des plafonds de ressources du locataire doivent être respectés, plafonds variables en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.

Zone A Agglomération Parisienne, agglomération genevoise, Côte d’azur 15,91 €/m2
Zone B1 23 agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres plus petites auxquelles s’ajoute la Corse 11,06 €/m2
Zone B2 Agglomération de 25 000 habitants, 3e couronne parisienne, littoral et zone frontalière 9,04 €/m2
Zone C Le reste du territoire 6,62 €/m2

Avantages :
1) Amortissement de 65% de la valeur d’acquisition du bien sur 15 ans, soit 6 % chaque année pendant 7 ans puis 4% les 2 années suivantes. Possibilité de prolonger l’amortissement au taux de 2,5 % par an pendant 6 ans.
2) Déduction spécifique de 30% sur les revenus locatifs.
3) Déduction réelle de certaines charges.
4) Imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.